居安思危！滨江又敞开卖宅地，最有压力的或是市北二手房东？
◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末
01
前些天，杭州发布了2022年度供地计划。
商品房、共有产权、保障租赁……各种宅地一起，共1103.55公顷（约1.66万亩），汹涌而来。源源不断的供应，意味着又有充足新房，但对二手房东可不是什么好事。
一个板块内，一旦限价新房持续上市，必然截流大量潜在接盘侠。如果该板块二手房本就抛压巨大，则无异于“釜底抽薪”。
甚至相邻板块的宅地大批发，都有可能半路抢走一大批原本外溢的自住客。
比如本次供地，萧山市北虽仅有1宗商品宅地，但隔壁两大上游板块——滨江区和奥体，分别拿出了6宗和2宗宅地，供地面积超过20万㎡（仅指土地面积）。
今年到明年，市北将迎来一波交付高峰，累计房源逼近万套，其中还包含大量急需套现的投资房。
市北二手房东或许要未雨绸缪，提前做好预案了。
02
2宗奥体宅地，之前已详细介绍过（点击回顾）。位置核心、限价4万6，多数二手接盘侠，肯定会先跑去碰运气。
相比之下，6宗滨江区宅地的位置，不算很出色。
5宗位于浦沿路、火炬大道沿线，也就是常说的浦沿板块，即江荣府、滨耀学府、滨玺云著等盘所在区域。其中东冠单元R21-20地块已正式挂牌，本月25日出让，限价4万。
另1宗位于永久河单元，位置大概在时代高架西侧、傲旋城以北。
这些突然涌现的宅地，许多都是规划变更后从商业地转换而来，也再次提醒我们：杭州住宅的供应潜力远比想象中的大得多。
6宗宅地，总土地面积17.09万㎡，按平均容积率2.4算，可建筑体量达41万㎡。算上花样年浦乐地块（已出让未上市）的12万㎡，共有53万㎡宅地。
按套均120㎡算，可贡献4400余套住宅。加上栖棠誉湾、上述三盘未推房源，累计5500余套。
此外，更靠近市北的襄七房、西兴单元，绿城和滨江各有一个新盘。合计体量约21万㎡，也有将近2000套住宅。从各种信息判断，这些宅地限价应在4万-5万出头。
前几年，滨江每年仅零星两三宗宅地供应，几近断供。许多滨江区的刚需和改善家庭，被迫被挤压至相邻的萧山市北板块。
运气好的摇到新房，运气差的只能接市北二手房。
导致这两年市北的二手房价也水涨船高，市北西要6万上下，市北东要4万5-5万。一旦滨江大量宅地上市，如果算上二手双税，谁更有价格优势不言而喻。
新地如果都是像丹枫四季、SKP这样的大红盘也就算了，反正大多数人摇不到，回头还得接二手。
比较致命的是，这些新地的热度不高不低，投资客感兴趣的有限，但自住客买完又没什么问题。比如去年中签率26%的天汇，还有一度流摇前不久又摇起来的江荣府。
这造成的局面就是：滨江本地的刚需和首改客户，在今明两年的新房市场都能被满足，不用再外溢了。
市北次新房一下子少了不少接盘侠。
03
从时间节点看（在售、待售、已成交地块、未出让地块），现在起到明年，滨江区（奥体）持续有新房上市。也就是说，客户分流会是一个长期过程。
而这段时间，恰恰是市北的交付高峰。
以市北西为例，预计今年10月交付的，就有拥翠府（521套）、桂语听澜（428套）。此外，还有翠语华庭（520套）、星漫里（372套）、花屿观澜里（832套）等售罄盘。
市北东更夸张，各种“眼花缭乱”的案名，一大堆。
滨江新希望悦潮府（692套）、新希望华发锦粼云荟（1165套）、杭州世纪（770套）、恒大国玺悦龙府（529套，可能延期），按计划都将今年交付。
此外，还有拥涛府（737套）、潮起云上府（1433套）、滨涛映月（1757套）、望涛月明（1472套）等售罄盘。
光这些加在一起，就有11000多套。
若再算上已交付的拥潮府、锦宸、桂语江南、翡翠之星等次新房，规模还要庞大。
比较可怕的一点是：过去几年，市北的火热不仅得益奥体、滨江的大量自住家庭外溢，还得益于奥体、滨江的大量“投资外溢”。
太多摇不到滨江三品、丹枫四季、晓风印月或亚运村的炒房客，退而求其次，选择了“泛奥体”的市北。
这从板块一度逼近限售的中签率，就可见一斑。
交付后的抛盘率更是有力佐证。交付不久的锦宸，共524套房源，已有22套挂牌。早几年的江南国际城、江南之星等盘，更是抛盘出货的典型代表。
04
尽管这两年市北卖光了几十个楼盘，但供应仍然没有停止。自去年底望涛月明售罄后，市北经历短暂断供期后，马上又迎来新供应。
4月6日，潮听映月府领出首张预售证。首开256套房源，户型127-157㎡，均价仍是3.75万。
该盘共有可售房源512套，预计推盘两次。
此外，另一个限价3.75万的新盘——绿城·沁桂轩（共570套），也已拿证，首开266套，户型面积105-142㎡。沁桂轩的北面，还有一个绿城新盘，即咏桂里。限价提升了2000，但价格仍不到4万。
从近几天潮听映月和沁桂轩的热度看，仍然是一房难求。仍然有太多人将它们视为“入围不了SKP的B计划”，视做“稳赚2万差价的理财”。
作为自住产品，绿城滨江的品牌保证，加上世纪城、亚运村的配套辐射，它们无疑是上上之选。
但如果只想“闭眼赚钱”，还是不应该盲目乐观。
买房不是刻舟求剑，你必须眼观六路耳听八方，有时供需关系或信心的逆转只是几个月之间。典型如“万人摇”圣地大江东，据说最近新房已经看不到投资客了。
在我看来，无论滨江、奥体的新房还是市北本身的交付潮，冲击都不是最大的。
最有颠覆性力量的，或许是市北隔壁5500亩未来总部社区的启动。取之不竭的宅地供应，3万出头的超低限价，才是“核武级”的杀手。
价格肉搏短期或许还不会出现，但房东们一定要做好降低预期的准备。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
杭珹 未来中心 | 36100 | 板块：未来科技城 房源：280套 户型：112-139㎡ 登记方式：冻资，无房无贷115万，其他为230万 登记日期：4.11-4.13 |
| 启航城 | 20000 | 板块：余杭仁和 房源：144套 户型：97-108㎡ 登记方式：冻资，无房无贷50万，其他为100万 登记日期：4.11-4.14 |
| 潮听明月府 | 37500 | 板块：萧山市北 房源：256套 户型：127-183㎡ 登记方式：冻资，无房无贷145万，二套290万，一次性为480万 登记日期：4.9-4.11 |
| 沁桂轩 | 37500 | 板块：萧山市北 房源：266套 户型：106-142㎡ 登记方式：冻资，无房无贷120万，二套240万，一次性为300万 登记日期：4.10-4.12 |
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C E N G L O U · C H I N A
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编辑∣二叔
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